DPE 2026 : 850 000 passoires requalifiées

Ce qui change en 2026

L'arrêté du 13 août2025, publié auJournal officiel le 26 août2025, modifie le calcul du Diagnostic de Performance Energetique a compter du 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l'electricite en énergie primaire passe de 2,3 a 1,9, en alignement sur la valeur européenne. Selon les estimations du gouvernement relayees par franceinfo et Service-Public, environ 850 000 logements classes F ou G basculent automatiquement en E grace a ce nouveau calcul, sans aucun travaux.

Pour un agent immobilier, c'est une fenetre d'opportunite qui s'ouvre pendant 12 a 18 mois.

Pourquoi cette requalification interesse directement les vendeurs

Un bien classe F ou G est interdit a la location depuis 2025. Beaucoup de propriétaires bailleurs, confrontes a cette interdiction, envisageaient de vendre en urgence a la decote. La requalification en E change la donne : le bien redevient louable, certains propriétaires vont hesiter a vendre, d'autres vont pouvoir vendre a un prix plus juste car le stigmate "passoire" disparait.

Comment identifier ces vendeurs avant vos concurrents

Trois leviers concrets pour un mandataire qui veut capter ces biens requalifiés.

Levier 1 : l'Observatoire DPE ADEME. La base est publique, requetable par commune, et mise a jour mensuellement. Cibler les biens dont le DPE date de 2023-2024 (classement base sur l'ancien coefficient) et dont la consommation électrique etait juste au-dessus du seuil F. Ces biens sont les plus susceptibles d'avoir bascule en E.

Levier 2 : les annonces retirees de la location. Les propriétaires qui ont retire leurs annonces des principales plateformes en 2024-2025 sans vendre sont des cibles prioritaires. Un script IA peut analyser l'historique des annonces d'un quartier et identifier ces retraits.

Levier 3 : les syndics et agences de gestion locative. Un partenariat avec une agence de gestion permet d'acceder a la liste des biens mis en veille pour raison DPE. Commission partagee a la vente.

Preparer l'argumentaire pour le propriétaire

L'agent qui appelle ces propriétaires doit connaitre trois chiffres cles :

• Le differentiel de prix entre un bien E et un bien F/G se situe entre 8% et 15% selon les zones tendues (source : etudes notariales 2025 et données DVF consolidees).
• Les aides MaPrimeRenov' 2026 couvrent jusqu'a 80% des travaux pour les menages modestes (source : France Renov, ministere de la Transition ecologique).
• Une renovation energetique bien menee fait gagner entre 20% et 40% sur la valeur de revente selon les données ADEME Observatoire 2025.

L'argumentaire doit rester factuel. Pas de promesse de revalorisation garantie. Le bien a sorti le stigmate passoire, c'est un fait. Le reste depend du marche local.

Le timing est critique

Les grandes franchises ont déjà des cellules dediees a la requalification DPE 2026. Un mandataire independant qui attend 6 mois verra ces biens captes par les réseaux. La fenetre d'action est de 3 a 6 mois pour prendre l'avantage.

Un outil IA permet de rattraper ce retard : automatiser la veille DPE, qualifiér les propriétaires, generer les scripts de prospection, preparer les dossiers de vente. Selon l'enquête leboncoin Solutions Pro publiée en mai 2025, 65 % des agents immobiliers français utilisent au moins un outil d'intelligence artificielle dans leur activité, dont 28 % plusieurs fois par semaine.

Pour qualifiér rapidement la valeur actuelle d'un bien requalifié, l'estimateur Elevimmo combine les données de valeurs foncieres publiques et une analyse IA du contexte local. Il permet d'avoir une fourchette de prix sourcée en moins de 30 secondes, utile pour preparer un premier contact avec le propriétaire.

Trois principes pour capter ces biens avant les franchises

La course aux biens requalifiés se joue sur trois dimensions qui distinguent les agents qui gagnent ces mandats de ceux qui les regardent partir.

Le premier principe est la systematisation de la veille. Monitorer manuellement les bases DPE, les annonces retirees et les signaux faibles d'un quartier devient impossible au-dela d'une dizaine de communes. Les agents performants en 2026 automatisent cette collecte via des scripts IA ou des outils d'intelligence de marche qui remontent les changements significatifs chaque semaine.

Le deuxième principe est la qualification precise avant contact. Un appel a un propriétaire mal prepare se solde par une perte de credibilite. Un appel documente (historique du bien, estimation sourcée DVF, contexte du marche local sur 12 mois, aides applicables) transforme l'echange en conseil et pose les bases d'un mandat exclusif.

Le troisième principe est l'accompagnement reel sur le projet de vente. Un bien requalifié pose des questions spécifiques : faut-il faire refaire un DPE immédiatement, faut-il engager des travaux avant la vente, quelle fiscalite pour le propriétaire qui vend après requalification. L'agent qui sait repondre a ces questions remporte le mandat. Celui qui se limite a "votre bien vaut tant" perd face a un concurrent mieux prepare.

Sources officielles consultées

• Arrete du 13 août2025 sur le facteur de conversion electricite DPE (Legifrance), publié auJO du 26 août2025.
• Communique du Ministere de la transition ecologique sur l'evolution du calcul DPE au 1er janvier 2026.
• Fiche Service-Public "Calcul du DPE : les nouveautes" (A18446), publié le9 septembre 2025.
• Article franceinfo : 850 000 passoires thermiques en moins avec le nouveau DPE du 30 decembre 2025.
• Institut national de la consommation - Abaissement coefficient electricite DPE.
• Observatoire DPE-Audit de l'ADEME pour la mise a jour des DPE existants.
• Base DVF (Demandes de valeurs foncieres) publique sur data.gouv.fr.
• Enquete leboncoin Solutions Pro - L'IA dans l'immobilier mai 2025.