Déontologie Loi Alur : les 2 heures obligatoires

Sur trois années consécutives d'exercice, votre formation continue doit comporter au moins deux heures portant sur les règles du code de déontologie, en plus de deux heures distinctes consacrées à la non-discrimination à l'accès au logement.

Ce n'est pas une recommandation professionnelle : c'est un quota chiffré, écrit noir sur blanc au dernier alinéa de l'article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016, dans sa version modifiée par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Il s'applique aux titulaires de la carte professionnelle comme aux négociateurs et mandataires qui exercent sous attestation de collaborateur.

Deux heures de déontologie sur trois ans : ce que fixe précisément le décret

L'article 3, dernier alinéa, du décret n° 2016-173 dispose : « Au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques. » Ce sont ces deux dernières heures, celles qui portent sur les « autres règles déontologiques », qui constituent le sujet de cet article.

Ce texte n'est pas celui d'origine. Jusqu'au 31 décembre 2020, le décret de 2016 exigeait « au moins deux heures portant sur la déontologie », sans distinction.

Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a scindé ce volume en deux blocs séparés, applicable depuis le 1er janvier 2021 : deux heures sur la non-discrimination, deux heures sur le reste des règles déontologiques. Une mesure transitoire a même imposé une heure minimale de non-discrimination aux cartes dont le renouvellement tombait entre janvier et mars 2021.

Ces deux fois deux heures ne s'ajoutent pas au total annuel : elles se situent à l'intérieur du volume global fixé par l'article 2 du même décret, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice. Nous détaillons ce volume global, ses activités validées et son calendrier dans notre article sur l'obligation de formation continue.

Qui est concerné : la carte professionnelle n'est pas une condition

Trois catégories de professionnels sont soumises à cette obligation, selon l'article 1er du décret n° 2016-173 : les titulaires de la carte professionnelle mentionnée au décret du 20 juillet 1972 (ou leur représentant légal et statutaire pour une personne morale), les personnes qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, et les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

Cette troisième catégorie couvre la majorité des négociateurs et des mandataires du marché. Contrairement aux titulaires de carte, ils n'ont pas de carte professionnelle à eux : ils exercent sous une attestation de collaborateur délivrée par le titulaire qui les habilite.

Le décret ne fait aucune distinction de statut sur ce point précis : que vous soyez salarié, agent commercial ou mandataire indépendant, les deux heures de déontologie vous concernent au même titre que le directeur d'agence qui vous a habilité.

Le code de déontologie en pratique : les devoirs à connaître sur le terrain

Le contenu de ces deux heures renvoie au code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, qui fixe onze devoirs, de la probité générale jusqu'à la prévention des conflits d'intérêts, chacun rattaché à des situations concrètes du métier plutôt qu'à des principes abstraits.

L'article 2 du code impose d'exercer « avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité ». Concrètement, cela interdit de gonfler une estimation pour arracher un mandat au détriment d'une vente réaliste, ou de taire un vice apparent constaté lors d'une visite parce que le signaler compliquerait la négociation.

L'article 3 rappelle l'obligation de respecter les lois en vigueur, notamment en matière de non-discrimination et de lutte contre le blanchiment de capitaux. Refuser un mandat parce qu'un vendeur demande d'écarter les dossiers financés par une aide au logement relève directement de cet article, tout comme le signalement d'une opération dont le financement paraît anormal au regard du profil du client.

L'article 4 exige une compétence théorique et pratique et impose la formation continue elle-même comme devoir déontologique : décliner un mandat de vente sur un bail commercial que l'on ne maîtrise pas, plutôt que de l'accepter à l'aveugle, en découle directement.

L'article 7 impose « prudence et discrétion » sur les données personnelles et les informations confiées par le mandant : ne pas révéler à un acquéreur le prix plancher accepté par un vendeur, sauf autorisation expresse de ce dernier, en est une application directe.

L'article 8 oblige à défendre les intérêts légitimes du mandant tout en informant loyalement les autres parties : transmettre systématiquement toutes les offres reçues, y compris les moins avantageuses pour la commission de l'agence, en fait partie.

L'article 9 interdit d'acquérir soi-même un bien confié en mandat sans en informer préalablement le mandant, une situation qui revient régulièrement en pratique lorsqu'un négociateur repère une opportunité sur son propre secteur.

L'article 10 impose enfin la confraternité et une concurrence loyale entre professionnels, ce qui exclut le dénigrement d'un confrère pour récupérer un mandat en cours.

Non-discrimination à l'accès au logement : un bloc distinct, pas la même matière

La non-discrimination à l'accès au logement forme, depuis le 1er janvier 2021, un quota séparé de deux heures, cumulatif avec les deux heures de déontologie générale décrites plus haut, et non une simple déclinaison de celles-ci : l'article 3 du décret n° 2016-173 les mentionne l'une après l'autre, comme deux obligations distinctes.

Le sujet touche aux critères de discrimination prohibés par l'article 225-1 du code pénal (origine, sexe, situation de famille, ressources, entre autres) appliqués spécifiquement à la recherche de logement : sélection de dossiers, formulation des annonces, critères transmis par un mandant. C'est une matière voisine de la déontologie générale, qui partage avec elle l'objectif de protéger la relation de confiance avec le public, mais elle constitue son propre bloc horaire et mérite un traitement à part entière.

Comment prouver que vous avez rempli l'obligation

L'article 5 du décret n° 2016-173 impose à l'organisme de formation de délivrer, pour chaque activité validée, une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation. C'est le seul document recevable pour justifier du respect de l'obligation, y compris pour les deux heures de déontologie prises isolément.

Pour un titulaire de carte professionnelle, cette attestation est vérifiée par la chambre de commerce et d'industrie au moment du renouvellement, en application de l'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Choisir un organisme qui délivre une attestation conforme, activité par activité, évite un renouvellement bloqué faute de justificatif recevable. Nous détaillons les critères à vérifier avant de s'inscrire dans notre article sur le choix d'un organisme de formation.

Ce que vous risquez si vous ne suivez pas ces heures

Pour un titulaire de carte professionnelle, l'article 3-1 de la loi du 2 janvier 1970 conditionne explicitement le renouvellement de la carte à la preuve de la formation continue accomplie : sans attestation couvrant, entre autres, les deux heures de déontologie, la chambre de commerce et d'industrie peut refuser ce renouvellement.

Pour un négociateur ou un mandataire sans carte propre, l'obligation existe au même titre, aux termes de l'article 1er du décret, mais le texte ne prévoit pas de mécanisme de sanction personnelle distinct de celui attaché au renouvellement de carte.

Le respect de cette obligation s'apprécie alors dans le cadre du contrat qui le lie au titulaire de la carte qui l'a habilité, celui-ci restant responsable de son activité et donc concerné, en pratique, par la formation de toute son équipe.

Où suivre ces deux heures avec la garantie d'un organisme certifié

Elevimmo est organisme certifié Qualiopi au titre des actions de formation, certificat n° 1008111-1. Le module de formation continue intègre les deux heures de déontologie générale et les deux heures de non-discrimination à l'accès au logement dans le même parcours de 42 heures, avec une attestation détaillée pour chaque activité suivie, conforme à l'article 5 du décret n° 2016-173. Le détail du programme est consultable sur la page dédiée à la formation.

Foire aux questions

Les 2 heures de déontologie sont-elles en plus des 14 heures annuelles ? Non. Elles font partie du volume global fixé par l'article 2 du décret n° 2016-173, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives. Ce ne sont pas des heures supplémentaires, mais un quota minimal à l'intérieur de ce volume.

Un mandataire ou un négociateur sans carte professionnelle doit-il aussi suivre ces 2 heures ? Oui. L'article 1er du décret n° 2016-173 inclut explicitement, à son 3°, les personnes salariées ou non habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, qu'elles disposent d'une carte ou qu'elles exercent sous attestation de collaborateur.

Les 2 heures de non-discrimination comptent-elles comme les 2 heures de déontologie ? Non, ce sont deux quotas distincts et cumulatifs depuis le 1er janvier 2021 : au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement, et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques, soit quatre heures au total sur trois ans.

Que risque-t-on si on ne suit pas ces heures avant le renouvellement de la carte ? Pour un titulaire de carte professionnelle, l'article 3-1 de la loi du 2 janvier 1970 conditionne le renouvellement de la carte à la preuve de la formation continue accomplie, vérifiée par la chambre de commerce et d'industrie.

Où trouver le texte du code de déontologie applicable aux agents immobiliers ? Il est annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 et consultable sur Légifrance. Il fixe onze articles, des devoirs généraux de probité et de compétence jusqu'à la prévention des conflits d'intérêts et à la confraternité.

Sources officielles consultées

• Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier, version consolidée. legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032080616 (consulté le 22 septembre 2026)
• Décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 modifiant le décret n° 2016-173 du 18 février 2016. legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042427805 (consulté le 22 septembre 2026)
• Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031113441 (consulté le 22 septembre 2026)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, article 3-1. legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228 (consulté le 22 septembre 2026)
• Article 225-1 du code pénal, définition de la discrimination, en vigueur depuis le 1er septembre 2022. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045391831 (consulté le 22 septembre 2026)