Devenir agent immobilier sans diplôme : le décret attendu

La réponse en bref

En septembre 2026, il reste possible d'entrer dans l'immobilier sans diplôme. La condition d'accès n'en est pas un : c'est d'être habilité par un titulaire de carte professionnelle, comme négociateur salarié d'agence ou comme agent commercial indépendant rattaché à un réseau.

La loi ALUR de 2014 avait pourtant prévu que ces collaborateurs justifient d'une compétence professionnelle. Le décret qui devait en fixer les conditions n'a jamais été publié. Le Conseil d'État, saisi par la FNAIM, a annulé ce refus le 25 février 2025 et enjoint au Premier ministre de prendre le décret dans un délai de six mois. À la date de cet article, il n'est toujours pas paru au Journal officiel.

Rédigé par Sébastien Réau, fondateur d'Elevimmo. Publié le 3 septembre 2026, état du droit vérifié à cette date.

Agent immobilier, négociateur, agent commercial : deux régimes à ne pas confondre

Le mot « agent immobilier » désigne dans le langage courant tout le monde. En droit, il désigne une seule catégorie : le titulaire de la carte professionnelle.

Le titulaire de carte professionnelle relève de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Il doit justifier d'une aptitude professionnelle, condition exigeante qui passe par un diplôme ou par une durée d'expérience, et sa carte est délivrée par la CCI. C'est lui qui détient les fonds, dirige l'établissement et signe les mandats.

Le collaborateur habilité relève de l'article 4 de la même loi. C'est la situation de la grande majorité des personnes qui entrent dans le métier : négociateur salarié, agent commercial indépendant, mandataire de réseau. Il négocie et s'entremet pour le compte du titulaire, sans pouvoir détenir de fonds ni diriger une agence. La loi lui demande de justifier d'une compétence professionnelle, notion distincte de l'aptitude, « dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État ».

Cette dernière précision est toute l'histoire de cet article : ce décret n'existe pas.

Pourquoi personne ne vous a jamais demandé de diplôme

L'obligation a été introduite par l'article 24 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle attend son décret d'application depuis.

Il existe bien des textes qui encadrent le collaborateur, mais aucun ne traite de sa compétence. Les articles 9 et 10 du décret du 20 juillet 1972 fixent les conditions dans lesquelles il justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs : c'est l'attestation de collaborateur, délivrée par la CCI à la demande du titulaire de carte.

Le code de déontologie, institué par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, demande pour sa part au titulaire de veiller à ce que ses collaborateurs présentent « toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission ». Il ne dit pas lesquelles.

Résultat pratique : une personne sans aucune formation immobilière peut aujourd'hui être habilitée, obtenir son attestation et exercer légalement.

Ce qu'a jugé le Conseil d'État le 25 février 2025

La FNAIM a demandé au Premier ministre de publier le décret manquant en novembre 2023. Devant le silence de l'administration, elle a saisi le Conseil d'État en mars 2024.

La décision retient trois choses.

D'abord, que le pouvoir réglementaire n'avait pas le choix : les dispositions de l'article 4 « ne laissent pas à la libre appréciation du Premier ministre l'édiction du décret dont elles prévoient l'intervention ». La juridiction constate qu'« aucune disposition ne définit les conditions dans lesquelles les intéressés justifient de leur compétence professionnelle », et en conclut que l'application de l'article 4 « est ainsi impossible en l'absence du décret ».

Ensuite, que le retard est fautif. Plus de dix ans se sont écoulés depuis la loi de 2014, et l'administration n'a produit aucun mémoire en défense. Le Conseil d'État juge que ce retard « excède ainsi le délai raisonnable qui était imparti au pouvoir réglementaire ».

Enfin, il enjoint au Premier ministre de prendre le décret « dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision ». La FNAIM demandait une astreinte de 50 € par jour de retard : elle n'a pas été prononcée. L'État a été condamné à lui verser 3 000 € de frais.

Ce point mérite d'être noté avec précision : l'injonction est ferme, mais elle n'est assortie d'aucune astreinte. C'est une explication plausible du fait que, dix-huit mois après la décision, le texte ne soit toujours pas paru.

Ce que prévoirait le décret : trois voies

Ce qui suit n'est pas du droit en vigueur. Il s'agit de l'état d'un projet, tel que la presse spécialisée, notamment AEF info et le Journal de l'Agence, en rend compte après son examen au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en février 2026. Ce texte a déjà manqué plusieurs échéances de publication annoncées depuis le début de l'année 2026. Rien n'est définitif tant qu'il n'est pas publié.

Le projet retiendrait trois voies alternatives pour justifier de la compétence professionnelle :

1. un diplôme de l'immobilier, du niveau du BTS professions immobilières ou d'un bac+3 ;
2. une durée d'expérience professionnelle dans le secteur ;
3. une formation dédiée, dont le volume évoqué est de 42 heures.

Selon ces mêmes estimations professionnelles, le nombre de personnes concernées à terme serait d'environ 120 000 collaborateurs.

Le point que peu de gens relèvent : les déjà-habilités seraient dispensés

La loi a anticipé sa propre entrée en vigueur. Le dernier alinéa de l'article 4 dispose que « les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur du décret en Conseil d'État mentionné au premier alinéa du présent article, disposent de l'habilitation mentionnée au premier alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée au présent article ».

Autrement dit, la nouvelle exigence ne s'appliquerait qu'aux collaborateurs habilités après la publication du décret. Ceux qui exercent déjà seraient couverts par cette clause.

C'est un effet de seuil, et c'est ce qui rend le calendrier concret pour deux personnes différentes. Celle qui envisage d'entrer dans le métier a intérêt à savoir que la porte se rétrécira. Celle qui recrute a intérêt à savoir que ses collaborateurs actuels ne seront pas remis en cause.

Ne pas confondre avec la formation continue, qui elle est bien obligatoire

C'est la confusion la plus fréquente, et elle est lourde de conséquences.

La formation continue existe et s'applique déjà. L'article 3-1 de la loi Hoguet soumet à cette obligation les titulaires de carte, mais aussi, par renvoi exprès à l'article 4, les collaborateurs habilités. Le volume est fixé par le décret n° 2016-173 : 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives. Elle conditionne le renouvellement de la carte professionnelle du titulaire, et le collaborateur transmet ses attestations à celui dont il dépend.

Le guide pratique des 42 heures en détaille les formats et le financement, et notre page consacrée au financement de la formation récapitule les dispositifs par statut.

La compétence professionnelle initiale de l'article 4 est autre chose : une condition d'entrée, pas une obligation périodique. Son décret n'est pas publié.

Les deux peuvent viser la même personne à des moments différents : justifier de sa compétence pour être habilité, puis entretenir ses heures de formation continue chaque année. Le fait que le volume de 42 heures apparaisse dans les deux discussions ajoute à la confusion, mais il ne s'agit pas de la même obligation.

Que faire aujourd'hui

Si vous envisagez d'entrer dans le métier : rien ne vous en empêche à ce jour, et être habilité avant la publication du décret vous placerait dans le champ de la clause de dispense. Sachez en revanche que l'obligation de formation continue vous concernera dès votre habilitation, indépendamment du décret attendu.

Si vous dirigez une agence ou un réseau : vos collaborateurs déjà habilités seraient couverts. Pour les recrutements à venir, la vigilance porte sur la date de publication du texte et sur son éventuelle période de transition, que le projet n'a pas encore figée.

Dans les deux cas : ne prenez aucune décision sur la base de la présentation qui circule d'un projet non publié. La seule référence opposable, aujourd'hui, est le droit en vigueur : l'article 4 de la loi Hoguet, sans décret, et l'article 3-1 avec le décret de 2016.

Note Elevimmo : notre formation Loi Alur 42h répond à l'obligation de formation continue du décret n° 2016-173, sur déclaration d'activité enregistrée sous le numéro 76341504234 auprès de la DREETS Occitanie (cet enregistrement ne vaut pas agrément de l'État). Elle ne peut pas être présentée comme répondant à une obligation de compétence initiale dont le décret n'est pas publié, et dont le contenu exigible n'est pas connu. Elevimmo est certifié Qualiopi : une prise en charge AGEFICE ou OPCO EP est possible sous réserve de l'accord du financeur, et la formation est aussi accessible en paiement direct. Nous mettrons cet article à jour dès la parution du texte au Journal officiel.

Sources officielles consultées

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, et notamment son article 4 (compétence professionnelle des personnes habilitées) et son article 3-1 (obligation de formation continue).
• Conseil d'État, 6e chambre, 25 février 2025, n° 492640, ECLI:FR:CECHS:2025:492640.20250225 (annulation du refus de prendre le décret, injonction dans un délai de six mois, sans astreinte).
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, article 24.
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 9 et 10 (attestation de collaborateur : qualité et étendue des pouvoirs).
• Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, article 5 de son annexe.
• Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier (14 heures par an ou 42 heures sur trois ans).