Revenus fonciers et micro-foncier : définition et seuils 2026
Revenus fonciers et régime micro-foncier : définition, seuil de 15 000 €, abattement de 30% et alternative du régime réel avec déficit foncier.
Qu'est-ce qu'un revenu foncier
Les revenus fonciers sont les loyers perçus au titre de la location d'un bien immobilier loué nu, c'est-à-dire non meublé. Ils sont imposables à l'impôt sur le revenu, selon l'un de deux régimes au choix ou par obligation selon le montant perçu : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Les loyers issus d'une location meublée relèvent d'une catégorie fiscale différente, celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ne sont donc pas des revenus fonciers au sens strict.
Le régime micro-foncier : simplicité sous condition de seuil
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer, tous biens loués nus confondus, ne dépassent pas 15 000 € (article 32 du Code général des impôts). Il applique un abattement forfaitaire de 30% censé représenter l'ensemble des charges, le solde de 70% étant intégré au revenu imposable et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Aucune démarche déclarative complexe n'est requise : le montant brut des loyers perçus suffit, l'administration applique l'abattement automatiquement.
Le régime réel : déduire les charges effectives
Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, le régime réel devient obligatoire. Il permet de déduire les charges réellement supportées : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion locative.
Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an (article 156 I 3° du Code général des impôts) ; l'éventuel surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Sources officielles consultées
- Code général des impôts, article 32 sur le régime micro-foncier.
- Code général des impôts, article 156 sur l'imputation du déficit foncier.
Questions frequentes
- Quel est le seuil pour bénéficier du régime micro-foncier ?
- 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, tous biens loués nus confondus (article 32 du Code général des impôts). Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, le contribuable peut aussi opter volontairement pour le régime réel s'il y a intérêt, avec un engagement irrévocable de 3 ans.
- Qu'est-ce qu'un déficit foncier et comment est-il utilisé ?
- En régime réel, si les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) dépassent les loyers perçus, la différence forme un déficit foncier. Il peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 € par an (article 156 I 3° du Code général des impôts), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Le micro-foncier est-il toujours plus avantageux que le régime réel ?
- Non. L'abattement forfaitaire de 30% du micro-foncier est intéressant quand les charges réelles sont faibles. Dès que les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt notamment) dépassent 30% des loyers perçus, le régime réel devient plus avantageux, sous réserve de l'engagement de 3 ans qu'implique l'option.