Charges locatives : définition et liste légale 2026
Charges locatives : définition, liste limitative du décret 87-713 et règles de régularisation annuelle. Ce qu'un propriétaire peut ou ne peut pas facturer au locataire.
Qu'est-ce qu'une charge locative
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont les dépenses liées à l'usage normal du logement et de l'immeuble que le propriétaire peut refacturer au locataire, en plus du loyer. Elles couvrent des services dont le locataire profite directement : eau, entretien des parties communes, chauffage collectif quand il existe.
Toutes les dépenses ne sont pas récupérables : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative. Un propriétaire ne peut pas inventer une catégorie de charge en dehors de cette liste.
La liste limitative du décret de 1987
Les charges récupérables couvrent notamment : l'entretien et les menues réparations des parties communes, l'électricité des parties communes, l'entretien de l'ascenseur, l'eau froide et chaude collective, le chauffage collectif, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et l'entretien des espaces verts.
Restent exclusivement à la charge du propriétaire : les grosses réparations (relevant de l'article 606 du Code civil), les honoraires de gestion locative, l'assurance de l'immeuble et l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), ainsi que les travaux d'amélioration du bien (ceux-ci ne sont pas de l'entretien courant).
Régularisation annuelle : les règles à respecter
Le loyer prévoit en général des provisions mensuelles pour charges, versées par anticipation. Le bailleur doit régulariser ces provisions au moins une fois par an, en comparant leur montant aux charges réellement engagées, avec les justificatifs à l'appui.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant une durée de 6 mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation. Si le bailleur n'a pas régularisé les charges dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut demander un étalement du paiement sur 6 mois.
Sources officielles consultées
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 sur les charges locatives et leur régularisation.
Questions frequentes
- Un propriétaire peut-il facturer n'importe quelle dépense au locataire sous forme de charges ?
- Non. Seules les charges listées de manière limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables : entretien des parties communes, ascenseur, eau froide et chaude collective, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, menues réparations. Les grosses réparations, les honoraires de gestion et l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) restent à la charge exclusive du bailleur.
- À quelle fréquence les charges locatives doivent-elles être régularisées ?
- Au moins une fois par an. Le bailleur compare les provisions versées mensuellement par le locataire aux charges réellement dues, et procède à un remboursement ou un complément de facturation. Les justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
- Que se passe-t-il si le bailleur ne régularise jamais les charges ?
- Le locataire peut demander la régularisation à tout moment dans la limite de la prescription de 3 ans. Si le bailleur n'a pas justifié les charges dans le délai d'un an suivant leur exigibilité, le paiement des provisions peut être étalé sur 6 mois à la demande du locataire.