Cautionnement ou hypothèque : quelle différence pour un prêt immobilier
Cautionnement et hypothèque : définition des deux garanties de prêt immobilier, leurs différences de coût et de fonctionnement, et comment bien choisir.
Deux garanties, deux logiques différentes
Avant d'accorder un prêt immobilier, une banque exige une garantie qui lui permet de récupérer les fonds prêtés si l'emprunteur ne peut plus rembourser. Deux mécanismes coexistent en France : le cautionnement, garantie personnelle, et l'hypothèque, garantie réelle portant directement sur le bien.
L'expression "caution hypothécaire", fréquemment utilisée dans le langage courant, mélange en réalité ces deux notions juridiquement distinctes.
Le cautionnement : une garantie personnelle
Le cautionnement est régi par les articles 2288 et suivants du Code civil, dans leur version issue de la réforme du droit des sûretés (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022). Un organisme spécialisé, comme Crédit Logement, ou parfois une société du groupe bancaire lui-même, s'engage à rembourser la banque si l'emprunteur est défaillant.
Cette garantie ne fait l'objet d'aucune inscription sur le bien : pas de frais de publicité foncière, pas de frais de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé. Une partie de la cotisation versée par l'emprunteur peut être restituée en fin de prêt, si aucun incident de paiement n'a nécessité l'intervention de l'organisme, via le fonds mutuel de garantie.
L'hypothèque : une garantie réelle sur le bien
L'hypothèque, encadrée par les articles 2393 et suivants du Code civil, est inscrite sur le bien au service de la publicité foncière. Elle autorise la banque à faire saisir et vendre le bien en cas de défaut de paiement prolongé, par une procédure judiciaire.
Cette garantie engendre des frais d'inscription (émoluments du notaire, taxe de publicité foncière) au moment de la souscription du prêt, puis des frais de mainlevée si le bien est revendu ou le prêt remboursé avant son terme et que l'acquéreur ou la banque exige la radiation de l'inscription.
Comment un acquéreur choisit-il entre les deux
Le choix dépend souvent de l'établissement prêteur et du profil de l'emprunteur : certains dossiers refusés en cautionnement (revenus atypiques, profession libérale récente) sont acceptés en hypothèque par certaines banques. Le cautionnement reste néanmoins la solution la plus répandue pour les prêts classiques, en raison de son coût généralement inférieur.
Sources officielles consultées
- Code civil, articles 2288 et suivants sur le cautionnement.
- Code civil, articles 2393 et suivants sur l'hypothèque.
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés.
Questions frequentes
- Qu'est-ce qu'une caution hypothécaire exactement ?
- L'expression \"caution hypothécaire\" est souvent utilisée dans le langage courant pour désigner indifféremment un cautionnement ou une hypothèque, alors que ce sont deux mécanismes juridiques distincts. Le cautionnement est régi par les articles 2288 et suivants du Code civil (réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022), l'hypothèque par les articles 2393 et suivants.
- Le cautionnement est-il moins cher que l'hypothèque ?
- En général oui. Le cautionnement évite les frais d'inscription au service de publicité foncière et les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé ou de revente. Une partie de la cotisation versée à l'organisme de cautionnement peut même être restituée en fin de prêt si aucun incident de paiement n'est survenu, via le fonds mutuel de garantie.
- Peut-on changer de garantie en cours de prêt ?
- Non, la garantie choisie à la souscription du prêt (cautionnement ou hypothèque) ne peut pas être modifiée en cours de contrat. Un changement de banque via un rachat de crédit implique de constituer une nouvelle garantie, avec de nouveaux frais associés.